Аренда у государства нежилого помещения

Срочно понадобилась комната для организации архива? Нет возможности хранить важные документы? Слишком много мошеннических организаций пытается продать сырое помещение?

Наверняка половина современных менеджеров и глав организаций сталкивались с проблемами аренды помещения под архив. Однако наша компания использует иной подход для поиска нужного здания. Ведь любой архив содержит крайне важные документы, которые через несколько лет понадобятся, например, для прохождения проверки. Помимо этого, превалирующее большинство государственных организаций нуждаются в месте, где можно будет безопасно хранить официальные документы. Напомним, что согласно законодательству РФ, вся бухгалтерская документация должна храниться в отдельном здании, на арендованной площади. Это известно многим арендодателям и сегодня они используют экономичные и удобные склады для хранения. А мы используем свои связи для сотрудничества с ними.

Преимущества поиска помещения под архив через нашу компанию:

  • большой выбор зданий с помещениями для аренды;
  • индивидуальный подход к каждому предпринимателю;
  • лучшие условия для постоянных клиентов;
  • низкие цены для клиентов.

Мы знаем, где лучше хранить архивные документы!

Все мы знаем, что стоимость аренды хранилища для архива относится на затраты предприятия. Именно это позволяет компании сэкономить финансовые средства и перенаправить расходы по обслуживанию архивов на аутсорсинг. Также стоит заметить тот факт, что аренда «удалённого» хранилища имеет ещё одно важное преимущество. Дело в том, что современные компании очень часто меняют офисы, а если приходится перевозить архивные документы, то это занимает достаточно много времени. И это учитывая тот факт, что некоторые бумаги находятся в хранилище от 5 до 10 лет. Таким образом, можно сделать вывод, что независимое хранилище намного выгоднее для современного бизнесмена. Зачем тратить личное время на поиски перевозчика, если можно арендовать помещение через нашу компанию и забыть об этом вопросе на несколько лет.

Сотрудничая с нашей фирмой, клиент получит возможность заказать услугу поиска помещения под архив на выгодных условиях. Мы постоянно поддерживаем контакты с надежными арендодателями, которые предоставляют современные и надёжные хранилища.

ООО «Колибри Недвижимость» — мы поможем сохранить ваши документы!

По нашему мнению, продавец нежилого помещения после передачи вещи покупателю по договору купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности на данный объект не вправе вносить изменения в ранее заключенный договор аренды с третьим лицом в части изменения размера арендных платежей.

После фактического исполнения договора покупатель может защищать свои права на недвижимость

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. При этом аренда такого помещения регулируется нормами, предусмотренными для аренды зданий и сооружений.

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный учас­ток, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Для сторон договора купли-продажи недвижимости он вступает в силу и становится обязательным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента заключения такого догово­ра (ст. 425, п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу № А45-15471/2012, Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 4408/11 по делу № А68-6859/10). При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоя­тельным основанием для возникновения гражданских прав (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 № Ф03-3590/2011 по делу № А24-5142/2010).

Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Покупатель вправе в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

После передачи имущества право распоряжаться им у продавца ограничено

Покупатель до момента государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности еще сохраняется за продавцом при условии добросовестности его действий (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.09.2011 № Ф03-4074/2011 по делу № А51-1832/2008).

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

То есть продавец, де-юре оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но де-факто не обладает возможностью реализовать свое право (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 по делу № А58-1122/09, Мос­ковского округа от 31.08.2010 № КГ-А41/9492-10 по делу № А41-37805/09).

Следует учитывать, что изменение арендной платы затрагивает законные интересы покупателя (будущего собственника), а уменьшение ее размера и вовсе является нарушением прав будущего собственника, поскольку он приобретает имущество с обременением в виде аренды и при заключении договора купли-продажи рассчитывает на доход в виде арендных платежей в том размере, который существует на момент покупки недвижимого имущества.

Соглашение об изменении условий ранее заключенного договора по своей природе является сделкой по изменению договора, связанной с распоряжением указанным в договоре имуществом. Но после продажи недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности продавец уже не имеет законных оснований для внесения изменений в договор аренды. Покупатель же как владелец имущества вправе защищать свои интересы в суде на основании положений ст. 304, 305 ГК РФ.

В случае если потенциальные арендаторы претендуют на заключение договора аренды на бесконкурсной основе:
— на основании пункта 11 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ, согласно которому договор аренды находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта инфраструктуры морского порта заключается без проведения конкурса с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит смежный объект инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, если этот смежный объект недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом аренды и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в морском порту, или
— на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ,
они должны направить в соответствующий филиал предприятия по месту нахождения недвижимого имущества, которое предназначено для сдачи в аренду, письмо сзаявкойна аренду имущества ФГУП «Росморпорт».
К заявке должны быть приложены следующие документы:
— нотариально заверенные копии учредительных документов потенциального арендатора;
— выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
— заявление на имя руководителя Федерального агентства морского и речного транспорта о выдаче заключения о наличии неразрывной связи смежного объекта портовой инфраструктуры морского порта, принадлежащего ему на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, относящегося к недвижимому имуществу, с объектом аренды, находящимся в хозяйственном ведении ФГУП «Росморпорт»;
— обоснование наличия неразрывной связи смежного объекта портовой инфраструктуры морского порта, принадлежащего ему на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, относящегося к недвижимому имуществу, с объектом аренды ФГУП «Росморпорт», в котором потенциальным арендатором в произвольной форме приводятся аргументы в доказательство наличия неразрывной связи смежного объекта инфраструктуры морского порта с объектом аренды предприятия по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению и обеспечению технологического процесса оказания услуг в морском порту;
— нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на смежные объекты портовой инфраструктуры морского порта, которые, по мнению потенциального арендатора, имеют неразрывную связь с объектами аренды ФГУП «Росморпорт».
В соответствии с Порядком сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта, и Административным регламентом Федерального агентства морского и речного транспорта предоставления государственной услуги по выдаче заключений о наличии неразрывной связи объектов инфраструктуры морского порта, относящихся к недвижимому имуществу, и об обеспечении технологического процесса оказания услуг в морском порту, в рамках проведения процедур по передаче в аренду имущества ФГУП «Росморпорт» без проведения конкурса, основными этапами являются следующие:
— рассмотрение и предварительная экспертиза поступивших заявок потенциальных арендаторов филиалами и центральным аппаратом ФГУП «Росморпорт»;
— передача заявок потенциального арендатора, который претендует на заключение договора аренды на бесконкурсной основе вместе с прилагаемыми документами в срок не позднее 15 рабочих дней со дня окончания приема в Росморречфлот для принятия решения о выдаче или отказе в выдаче заключения о наличии неразрывной объектов недвижимости потенциального арендатора с передаваемыми в аренду объектами ФГУП «Росморпорт».
— при отказе Росморречфлота в выдаче потенциальному арендатору заключения о наличии неразрывной связи с объектами недвижимого имущества ФГУП «Росморпорт», предназначенными для сдачи в аренду, соответствующие объекты могут быть предоставлены ему в аренду на конкурсной основе.
— при получении потенциальным арендатором заключения Росморречфлота о наличии неразрывной связи принадлежащего ему объекта недвижимости проведение оценки стоимости имущества и стоимости прав пользования передаваемого в аренду имущества предприятия независимым оценщиком;
— по итогам рассмотрения представленного независимым оценщиком отчета об оценки стоимости имущества, передаваемого в аренду, и стоимости прав пользования этим имуществом, центральным аппаратом ФГУП «Росморпорт» осуществляется подготовка договора аренды объекта недвижимого имущества предприятия имущества и последующее его подписание потенциальным арендатором и ФГУП «Росморпорт»;
— подписанный сторонами договор аренды имущества предприятия представляется на согласование в Росморречфлот;
— при согласовании договора аренды объекта недвижимости ФГУП «Росморпорт» Росморречфлотом договор представляется на государственную регистрацию, после которой он считается заключенным.
Средние сроки всех процедур по передаче в аренду имущества ФГУП «Росморпорт» на бесконкурсной основе составляют порядка 5 месяцев от начала подачи заявок на заключение договора аренду до его вступления в силу.