Аренда недвижимости: что сказано в законодательстве
Вопрос аренды недвижимого имущества подробно рассмотрен в Гражданском кодексе РФ (часть 2) от 26.01.1996 Федеральном Законе № 14 (ред. От 07.02.2011), а также в Жилищном кодексе РФ.
Согласно Жилищному Кодексу право сдачи жилья в аренду принадлежит его собственнику. Если у квартиры несколько собственников, оптимально, чтобы все они поставили подписи под договором аренды.
Когда их присутствие нельзя обеспечить, опять-таки при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.
Договор аренды заключается в письменной форме и юридически закрепляет права и обязанности каждой из сторон. Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Договор аренды считается заключенным с момента его подписания, а срок аренды начинается с момента передачи квартиры, закрепленного актом приема-передачи жилого помещения, находящейся в ней мебели и оборудования.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Действующим законодательством установлено, что в случае заключения договора аренды жилого помещения на срок более года требуется государственная регистрация. В связи с этим многие хозяева предпочитают заключать соглашения на 11 месяцев — в этом случае регистрировать документ не нужно.
Внесение арендной платы
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (Статья 614. ФЗ №14).
Расторжение договора аренды
Договор может быть расторгнут в любое время при взаимном согласии нанимателя и собственника, но при этом необходимо заранее предупреждать другую сторону за две недели (или за месяц) до даты предполагаемого расторжения.
По требованию арендодателя (собственника квартиры) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:
- пользуется квартирой с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает жилое помещение;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исолнения им обязательства в разумный срок (Статья 619).
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет квартиру в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданная арендатору квартира имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- квартира в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (Статья 620).
Права и обязанности сторон
Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет.
Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя; запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.
В свою очередь, арендодатель гарантирует передачу помещения в указанный срок в состоянии, пригодном для проживания. А во время действия договора обязуется не производить обмен, продажу, дарение и мену жилплощади; не сдавать объект в залог и в наем другим лицам.
В течение срока договора арендодатель может посещать объект только в присутствии арендатора (после предварительного уведомления) и не чаще одного раза в месяц. Что касается имущества, то собственник обязан заменять вследствие нормального износа двери, окна, полы, санитарно-техническое и иное оборудование, а если квартирант произвел неотделимые улучшения объекта и имущества с предварительного согласия — возмещать их стоимость.
Заключаем правильный договор аренды
В заключаемом договоре обязательно должны быть прописаны реквизиты обеих сторон:
- Фамилия, имя, отчество
- Адрес регистрации по временному или постоянному месту пребывания физического лица
- Паспортные данные физического лица
- В случае, если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные его свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Без указания существенных условий договор аренды/найма может быть признан недействительным. К существенным условиям следует прежде всего отнести:
- Объект договора. К характеристикам сдаваемого помещения следует отнести: адрес, площадь помещения, этаж, номер квартиры.
- Ставка арендной платы и порядок ее определения или возможного изменения в будущем. Сроки оплаты.
- Срок действия договора.
- Описание прав и обязанностей сторон, подписывающих соглашение.
- порядок расторжения договора, в том числе досрочное расторжение
К договору аренды прилагаются:
- платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
- акт приема-передачи объекта договора;
- опись имущества.
Нк, Леонид Султанов
В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?
18 ноября 2019
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.
Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Применительно к заданному вопросу срок действия договора аренды находит отражение в двух основных аспектах:
— стабильность договора аренды, порядок его прекращения;
— необходимость государственной регистрации такого договора.
Рассмотрим каждый из них подробнее:
1. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда в одном из следующих случаев:
— при существенном нарушении договора другой стороной; при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В определенных ситуациях возможен также односторонний отказ одного из контрагентов от исполнения договора, не требующий обращения в судебный органы. Однако право на такой отказ должно быть прямо предусмотрено законом или договором, поскольку является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 310 ГК РФ.
Все изложенное в совокупности означает, что договор, заключенный на определенный срок (например, 11 месяцев), в общем случае не может быть расторгнут (прекращен) до истечения этого срока по воле одного из контрагентов и без соблюдения специальных процедур.
Однако в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, законодательство прямо предусматривает возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с минимумом формальностей. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ требует в этой ситуации лишь предупредить контрагента за определенное время о желании отказаться от договора: при аренде движимого имущества предупреждение следует направить за один месяц до прекращения договора, при аренде недвижимости — за три месяца.
Таким образом, отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке. Является ли возможность отказа от такого договора плюсом или минусом для каждой из сторон, будет всецело зависеть от конкретных обстоятельств.
2. По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. В частности, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года.
Именно в связи с данными положениями законодательства широкое распространение на практике получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. С другой стороны, хотя законодательство и не содержит прямых указаний относительно необходимости (отсутствия необходимости) регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 следует вывод, что регистрация в этом случае не требуется. Соответственно, оба варианта, указанные в вопросе (договор на 11 месяцев и договор на неопределенный срок) не требуют государственной регистрации.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим
Ответ прошел контроль качества
Аренда на срок 11 месяцев — договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев. Обычно договор аренды здания и сооружения заключается на срок 11 месяцев, чтобы избежать государственной регистрации такого договора.
Разъяснение
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это правило определено в п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федераци (ГК РФ).
Чтобы избежать обязательной государственной регистрации договора аренды, иногда заключают договор аренды на срок 11 месяцев, как правило, с последующей пролонгацией такого договора.
Следует отметить, что правило об обязательной государственной регистрации договора аренды на срок год и выше было введено, чтобы защитить права арендаторов. Обычно арендаторы вкладывают значительные средства в арендуемое имущество в виде первоначального ремонта. Регистрация договора аренды защищает арендатора от преждевременного расторжения такого договора.
Но на практике нередко по разным мотивам обходят такую регистрацию определяя срок договора в 11 месяцев.
Каких либо нарушений законодательства в практике заключения таких договоров на 11 месяцев с их пролонгацией нет. Так, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Арендатор вправе признавать расходы и принимать НДС к вычету по такому договору. Об этом говорят и официальные разъяснения. Например, Письмо УМНС РФ по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323 «О госрегистрации договора аренды нежилого помещения».
Согласно общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). При этом договор аренды, заключенный на срок более года
или, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (независимо от срока), заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Аналогичные правила применяются и в отношении договоров аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Краткосрочным договором аренды недвижимого имущества может считаться договор, заключенный на срок менее чем календарный год. Такой договор регистрации не подлежит (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 N Ф05-5301/2017 по делу N А41-39362/16). Данное правило также применяется в отношении договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Договор аренды, в частности, считается краткосрочным, если срок его действия определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до предпоследнего дня включительно предыдущего месяца следующего года (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 по делу N А10-1571/2013).
Таким образом, договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если он заключен на срок не менее года.