Почему наши справочники должны стать настольной книгой каждого оценщика недвижимости?
- В последние годы появилось много публикаций, содержащих различные данные, которые могут быть использованы оценщиками в процессе работы. Многие данные содержатся в периодических изданиях, монографиях и некоторых справочниках. Начиная проект, мы ставили себе целью сформировать полный пакет всей необходимой информацией, объединенной в единую систему информационного обеспечения, необходимого оценщику недвижимости. Следование этой общей идее привело нас к необходимости создания объемного справочника, структуированного определенным образом. Таким образом, появился многотомный справочник, который содержит:
Для реализации рыночного подхода – набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объектов оценки по всем элементам сравнения, которые обычно использует оценщик. Также приведены значения скидок на торг, отвечающие условиям активного и неактивного рынков.
Для реализации доходного подхода – набор корректирующих коэффициентов для арендных ставок, позволяющих использовать значения арендных ставок сходных объектов для определения среднерыночных значений, относящихся к объекту оценки. Приведены также коллективные экспертные оценки, отражающие доходность коммерческой недвижимости, которые могут быть использованы для определения ставки дисконтирования. Особенно важной является информация об ожиданиях рынка, реакции рынка на сложившиеся в последний год условия работы. Эта информация необходима, чтобы, избежав обвинений в субъективизме, выполнять оценку, основываясь на прогнозах динамики цен и динамики арендных ставок на последующие годы.
Для реализации затратного подхода – усредненные значения одного из наиболее спорных параметров рынка – прибыли предпринимателя, характерные для различных объектов недвижимости, которые позволят унифицировать расчеты в рамках затратного подхода, обеспечив сопоставимость и воспризводимость результатов оценки, полученных различными методами затратного подхода.
Таким образом, Справочники представляют полный и самодостаточный пакет всей информации, необходимой оценщику.
- В последние годы наибольшее место на рынке оценки занимает задача оценки недвижимого имущества для целей залога. С целью обеспечения адекватными данными работ по оценке залогового имущества мы пригласили к участию в экспертном опросе специалистов банковских структур. Коллективные экспертные оценки, отражающие взгляд банковских работников на реалии современного рынка недвижимости, приведены в Справочнике 2016. Мы полагаем, что использование этих данных позволит лучше понять требования кредитных организаций и уменьшит проблемы прохождения отчетов через строгие фильтры соответствующих служб банков.
- Учитывая, что объектом оценки являются существенно различающиеся по функциональному назначению, степени развитости и активности рынков, по географическим особенностям, по способности приносить доход и т.д. объекты недвижимости, Справочники построены на базе классификации объектов с разделением их на группы и подгруппы. Это позволило разделить общий рынок недвижимости на достаточно узкие сегменты, и для каждого сегмента указать свои ценообразующие факторы и рассчитать значения корректирующих коэффициентов по каждому элементу сравнения с «привязкой» к соответствующим сегментам.
- Наконец, основываясь на допущении, что параметры рынка (характерная для него доходность, уровень активности, перспективы роста цен и арендных ставок и т.п.) в каждом населенном пункте в наибольшей степени зависят от численности населения в этом пункте и уровне обеспеченности населения, в Справочнике приведены зависимости цен и арендных ставок для типовых объектов каждой группы от численности и среднего дохода населения. Эти данные смогут помочь оценщику представить и обосновать общую картину рынка недвижимости в конкретном населенном пункте.